주택담보대출 4대 시중은행 25개 상품 완벽 분석 총정리①

# 신한은행·KB국민은행·KEB하나은행·우리은행 「주택담보대출」 상품 ALL 가이드

 

주택담보대출은 본인 소유의 아파트(주상복합 포함), 단독주택(다가구 포함), 연립주택(빌라 포함), 다세대주택, 주상복합주택, 오피스텔 등 주거용 부동산을 담보로 맡기고 은행 등 금융기관에서 대출을 받는 것입니다. 현재 시중은행을 비롯하여 보험사, 시중캐피탈, 저축은행, 수협, 신협, 단위농협, 새마을금고 등에서 대출 상품을 취급합니다. 이들 금융업체 가운데 신한은행, KB국민은행, KEB하나은행, 우리은행 등 시중은행에서 많이 취급하고 있습니다. 이들 은행 영업점을 직접 방문한 급여소득이 있는 아파트 소유자라면 낮은 금리구간(주택담보대출 코픽스 변동금리 연 평균 3.17~4.42% 수준)에서 담보조사 가격의 최대 70% 범위 내에서 대출할 수 있습니다

신한·KB국민·KEB하나·우리 등 4대 시중은행의 이용고객별 최종 적용금리는 기준금리, 신용등급, 대출기간, 은행 거래실적 등에 따라 산출된 가산금리와 우대금리에 따라 차등 적용됩니다. 고객별 가산금리는 신용등급 및 담보물건 등에 따라 차등 적용됩니다. 우대금리는 각 은행이 정한 거래실적 우수고객을 대상으로 제공합니다. 기준금리에 가산금리를 더한 다음 급여 이체나 카드 사용실적 등을 고려해 금리를 빼면 그것이 이용고객의 최종 적용금리가 되는 것입니다.

은행 영업점보다 낮은 금리우대 혜택을 받으려면 비대면 모바일 주택담보대출 상품을 추천합니다. 은행 영업점 방문없이 모바일 앱(App)에서 모든 대출 과정이 이루어지기 때문에 이용이 편리하고 영업점에서 취급하는 주택담보대출보다 0.1%~02.%포인트 금리가 저렴한 장점이 있습니다. 대출 금액이 큰 주택담보대출 특성상 0.1%포인트 금리우대만 받아도 수백만원의 이자를 아낄 수 있다는 이야기입니다.

 

다만 모바일 전용상품도 은행 영업점을 방문해 관련 서류를 제출해야 하는 점은 인터넷뱅킹 이용 때와 똑같습니다. 시중은행 가운데 신한은행 모바일 주택담보대출 상품은 차주 본인 확인 절차를 거치면 은행을 방문하지 않고도 대출에 필요한 서류를 모두 팩스로 보낼 경우 3~4영업일 내에 대출할 수 있습니다.

 

기존 주택담보대출 한도보다 증액해서 대출을 받으려면 서울보증보험의 모기지신용보험(MCI)을 연계한 주택담보대출 상품을 이용하시기 바랍니다. MCI(Mortgage Credit Insurance)는 은행이 주택을 담보로 대출할 때 차주 본인이 거주하는 경우에 한해 방수에 대한 최우선 변제 소액임차보증금을 차감하지 않고 *LTV(주택담보인정비율)까지 대출을 받을 수 있는 보증입니다. 이때 발생하는 보증료는 은행에서 전액 부담합니다. 

 

*LTV(loan to value ratio) : 은행이나 보험사에서 주택담보대출 때 적용하는 담보가치(주택가격) 대비 대출이 가능한 최대 비율을 의미합니다. 만약에 주택담보인정비율이 60%(70%)라면 2억 원짜리 주택의 경우 1억 2,000만 원(1억 4,000만 원)까지 대출할 수 있습니다. 단, 주택임대차보호법에 따라 보장되는 선순위채권과 임차보증금, 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 제외합니다.

 

은행에서 주택담보대출을 받은 이용고객(채무자)이 대출금을 갚지 못했을 경우에 서울보증보험에서 대신 갚아주는 보험에 들어 놓았기 때문에 기존 대출한도보다 증액해서 대출할 수 있습니다. 기존 주택담보대출을 초과하는 부분만큼 MCI을 통해 추가대출이 가능하도록 해 집값의 최고 80%까지 대출을 받을 수 있게 한 겁니다. 이를테면 비투기지역의 LTV는 현재 60%로 1억 원 짜리 집을 구입할 때 6,000만 원까지 빌릴 수 있으나, MCI를 연계한 주택담보대출 상품을 이용하면 8,000만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

담보대출 대상주택에는 대출실행일 이전에 제1순위 근저당권을 설정하는 것은 필수조건입니다. 이때 발생하는 근저당권 설정비용은 취급은행이, 국민주택채권매입 비용은 이용고객이 각각 부담합니다. 대출 실행 이후 대출금이 5,000만 원 이상인 수입인지대금(인지세)은 고객과 은행이 각 50%씩 분담합니다. 차주 신용도와 아파트 등 담보물에 하자가 없다면 최장 35년까지 기간을 보장받아 대출금 이용이 가능하고, 약정 기일 이전에 대출금을 상환하는 경우 중도상환 해약금을 부과하며, 일반적으로 원(리)금 균등분할 상환 조건으로 대출을 해줍니다. 대출에 따른 연체 금리는 연 최고 15%입니다. 기존 대출 금리(약정 이자)에다 1개월 이하, 3개월 이하, 3개월 초과 등 연체 기간별로 가산 금리를 구분하여 부과합니다.

 

대출 신청 희망자는 은행 영업점을 방문하여 신분증, 주민등록등·초본, 인감도장, 인감증명서, 등기필증, 전입세대열람원, 원천징수영수증, 소득금액증명원, 건강보험납부확인서, 신용카드사용내역서 등 본인확인서류를 비롯한 소득증빙서류와 담보물 근저당설정 관련서류를 제출해야 대출 진행이 가능합니다. 대출 서류 누락이나 진행에 차질 없도록 반드시 각 취급은행 영업점 창구직원과 대표 전화에 문의(또는 인터넷 홈페이지)를 통해 대출 대상, 한도, 기간, 금리, 상환 방식 등에 대한 정확한 정보를 숙지한 후 대출을 신청하시기 바랍니다.

 

덧붙여 주택담보대출은 변동금리(67%), 금리혼합형(27%), 고정금리(6%) 순으로 많이 이용한 것으로 조사됐습니다(금융감독원 자료 2015년 6월말 기준). 다만, 차주가 주택담보대출을 장기간 사용할 계획이라면 변동금리 대신 고정금리를 고려해볼 만합니다. 변동금리보다 1%포인트 정도 높지만, 금리 상승에 대한 걱정을 덜 수 있으니까요. 주택담보대출 금리 산정의 기준이 되는 것은 신규 취급액 기준 코픽스입니다. 그럼에도 은행 금리가 오르는 시기에는 잔액 코픽스를, 내리는 시기에는 신규 코픽스를 선택하는 것이 더 유리하다는 점도 알려 드립니다. 대출 금리 선택 때 참고하시기 바랍니다. 두 차례로 나누어 소개합니다.

● 주택담보대출은 증빙소득-인정소득-신고소득 순으로 소득증빙 가능 : ▲주택담보대출은 본인 소유 또는 매매하는 주거용 부동산을 담보로 제공하는 급여소득자로서 각 취급은행에 원칙적으로 주택 소유자 본인의 원천징수영수증이나 소득금액증명원 같은 객관적인 증빙소득 자료를 제출해야 대출 진행이 가능합니다. 증빙소득이 없다면 공공기관이 발급한 국민연금, 건강보험료 등을 바탕으로 추정하는 인정소득이나 신용카드·체크카드 사용액 매출액, 임대소득, 최저생계비로 추정한 신고소득 제출도 가능합니다. 다만 증빙소득이나 신고소득을 낼 수 없어서 최저생계비를 활용해 소득을 추정한다면 소액 대출(3,000만 원 이하)만 가능합니다. ▲2016년부터 주택담보대출 소득 심사가 강화되어 3,000만 원 이상 대출 때 소득증빙 자료를 제출하도록 바뀌었습니다. 주택담보대출 취급은행들이 돈을 빌리는 채무자가 소득증빙 자료 제출을 통해 상환 능력을 입증해야 대출이 가능하도록 바꾼 겁니다.

▒ 신한은행 「주택·부동산담보대출」상품 가이드 ▒ 

신한은행은 현재 주택·부동산담보대출 상품으로 인터넷·모바일·영업점을 통해 「신한주택대출(아파트)」과 「아낌e-보금자리론」, 영업점을 통해 「신한주택대출」, 「Tops 부동산대출」, 「내집마련 유동화적격대출」, 「플러스모기지론」, 「신한 금리상한모기지론」을 판매 중입니다. 은행 영업점 방문 없이 인터넷 홈페이지와 모바일 앱을 이용하면 더욱 쉽고 편리하게 이용할 수 있습니다. 온라인을 이용해 대출을 신청하고 관련 서류를 작성해 팩스로 발송한 뒤 전자문서로 대출약정 서류를 작성해 업무를 진행하면 됩니다. 모바일 앱인 신한S뱅크에서는 비대면으로 신한아파트대출이 가능하다고 하는군요.

 

대출 금리(기본금리)는 고정금리, 변동금리, 혼합금리 중 택할 수 있습니다. 혼합금리는 변동금리와 고정금리를 혼합한 상품입니다. 신한은행의 혼합형 고정금리 대출은 신규일로부터 5년간 고정금리 납부 후 코픽스 변동금리로 자동 변경됩니다. 신한은행은 단독·연립주택에 비해 안전 자산으로 분류되는 아파트를 담보로 한 주택담보대출에 대해 0.1%포인트 우대금리를 제공합니다. 이에 더해서 신한은행은 담보대출 이용고객 중 공과금(지로)·관리비·신한S뱅크·급여 이체, 신한카드 이용, 예금·적금·청약저축·연금신탁 일정잔액 유지 등 은행 거래 실적이 우수한 고객에게 우대금리(연 최고 1.2%포인트)를 제공합니다.

 

소유권 이전 접수일부터 근저당 설정 접수일까지 3개월 이내인 경우 주택금융신용보증기금 출연료(0.01%~0.21%)가 이용고객 대출 금리에 가산됩니다. 이용고객별 최종 적용금리는 차주 신용등급, 담보대출 조건, 은행 거래 실적 등에 따라 가산 금리와 우대 금리가 가감되어 적용됩니다. 담보대출 약정 기간 전에 상환하는 경우 중도상환해약금을, 연체 금리(연 최고 15%)는 차주별 약정 이자에다 연체기간별로 가산금리를 구분해 부과합니다. 이용고객은 대출금 5,000만 원 초과 때 신한은행과 인지세를 절반씩 부담합니다. 은행 영업점을 방문해 본인확인서류, 소득증빙서류, 담보물 근저당설정 관련서류를 제출해야 대출 진행이 가능합니다.

▶신한은행 인터넷·모바일·영업점을 통한 「신한주택대출(아파트)」 : 본인 명의의 아파트를 담보로 제공한 이용고객이 지역별·담보종류별·대출기간별·담보기준가액별에 따라 최대 70% 범위 내에서 최대 5억 원까지 대출을 받아 최소 10년 6개월~최장 30년까지 이용 가능한 상품입니다. 대출 금리는 고정금리, 변동금리, 혼합금리 중 택할 수 있습니다.

 

일례로 아파트 담보, 비거치식, 분할상환방식, 대출금액 2억 원, 대출기간 30년, 신용등급 3등급 이용고객인 경우(2018년 4월 23일 현재 우대금리 연 1.1%포인트 적용 때) 5년 금융채 기준 고정금리는 연 최저 3.69%~최고 4.79%(기준금리+가산금리), 신규 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.17%~최고 4.27%, 잔액 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.08%~최고 3.18%를 적용합니다. 거치 기간은 최대 10년 이용 기간 중 1/3까지 지정할 수 있고, 원(리)금 균등분할 방식으로 상환하는 상품입니다. ☞ 상세 가이드 바로 가기

 

▶신한은행 인터넷·모바일·영업점을 통한 「아낌e-보금자리론」 : 본인 명의의 1주택(무주택자 포함 부부기준 합산 연소득 7,000만 원 이하·2년 이내 처분 조건) 소유자로서 6억 원 이하 주택을 담보로 제공한 이용고객(만 19세 이상 민법상 성인)이 부동산 시세의 70%이내 최대 3억 원까지 대출할 수 있는 상품입니다. 대출 실행일로부터 만기까지 안정적인 고정금리가 적용되어 금리 변동을 피할 수 있는 것이 특징입니다.

 

담보대출 약정 기간은 10년, 15년, 20년, 30년 중 택할 수 있습니다. 거치 기간과 대출금 상환 방식은 전액 비거치식 원(리)금 분할상환 방식 또는 체증식 분할상환 방식을 적용합니다. 대출 금리(2018년 4월 23일 현재 기본금리)는 10년 연 3.30%, 15년 연 3.40%, 20년 3.50%, 30년 3.55%를 적용합니다. 1주택 소유자는 처분 조건에 따라 기한별 가산금리를 부과합니다. 1년 이내 0%, 2년 이내 0.2%포인트, 담보물 소재지가 투기지역인 경우 0.1%포인트를 부과합니다. ☞ 상세 가이드 바로 가기

 

▶신한은행 영업점을 통한 「신한주택대출」 : 본인 명의의 아파트, 주상복합아파트, 단독·다가구·다세대주택, 연립, 빌라, 주거 면적이 1/2이상인 상가주택을 담보로 제공한 이용고객이 담보물건 소재지역·대출기간·담보물 종류 등에 따라 최대 70% 범위 내에서 대출을 받아 최소 1년~최장 30년까지 이용할 수 있는 상품입니다.

 

일례로 아파트 외 주택 담보, 비거치식, 분할상환방식, 대출금액 2억 원, 대출기간 30년, 신용등급 3등급 이용고객인 경우(2018년 4월 23일 현재 우대금리 연 1.1%포인트 적용 때) 5년 금융채 기준 고정금리는 연 최저 3.79%~최고 4.89%, 신규 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.27%~최고 4.37%, 잔액 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.18%~최고 4.28%를 적용합니다. 

 

아파트 외 주택 담보를 근저당 설정하는 신한주택대출 이용고객에게는 신한주택대출(아파트) 상품보다 0.1%포인트 더 높은 금리를 적용합니다. 대출 기간이 3년 이하는 고정금리 대출, 1년 이상은 시장금리 변동 대출을 적용하고, 원(리)금 균등분할 및 만기일시 방식으로 상환하는 상품입니다. ☞ 상세 가이드 바로 가기

 

▶신한은행 영업점을 통한 「Tops 부동산대출」 : 본인 명의의 공장·임야·전답 등을 제외한 상가·오피스텔·사무실 등 상업용 부동산과 오피스 부동산·나대지를 담보로 제공한 이용고객이 담보조사 가격 및 차주 신용도에 근거한 대출한도 범위 내에서 최장 30년까지 이용할 수 있는 상품입니다. 대출 금리는 고정금리, 변동금리, 혼합금리 중 택할 수 있습니다.

 

일례로 건별 대출에 최저 금리(신규 COFIX 변동금리)로 담보비율 모두(100%)를 인정받은 이용고객인 경우(2018년 4월 23일 현재 우대금리 연 1.2%포인트 적용 때) 5년 금융채 기준 고정금리는 연 최저 4.44%~최고 5.64%, 신규 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.52%~최고 4.72%, 잔액 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.38%~최고 4.58%를 적용합니다. 신한은행과 거래 실적이 없는 고객도 이용 가능하며, 만기일시 및 원(리)금 균등분할 방식으로 상환하는 상품입니다. ☞ 상세 가이드 바로 가기

 

▶신한은행 영업점을 통한 「내집마련 유동화적격대출」 : 본인 명의의 주택가격 9억 원 이하의 아파트·단독주택·연립주택·다세대주택을 담보로 제공한 이용고객(만 19세 이상 내국인)이 최소 5년~최장 30년까지 최대 5억 원까지 대출할 수 있는 상품입니다. 서울보증보험의 모기지신용보험(MCI, 보증료 은행이 부담) 가입을 통해 대출한도를 늘릴 수 있습니다.

 

대출 금리는 이용기간에 따라  중기 고정금리 적격대출, 장기 고정금리 적격대출, 금리고정형 적격대출, 금리조정형 적격대출로 구분해 적용합니다. 대출 기간이 5년·7년·10년·15년 이하, 20년 이하, 30년 이하인 중기·장기 고정금리 적격대출 상품(고정금리)은 연 4.01%(2018년 3월 28일 현재 5년 금융채 기준 고정금리 2.66%+가산금리 1.35%)를 적용합니다. 단, 원금 상환없이 이자만 내는 거치식인 경우 0.15%포인트 금리가 가산됩니다.

 

대출 기간이 최소 10년~최장 30년인 금리고정형 적격대출 상품(고정금리)은 연 3.85%(2018년 3월 28일 현재 주택금융공사 매입금리(기준금리) 3.70%+가산금리 0.15%)를 적용합니다. 반면 금리조정형 적격대출은 5년마다 변동금리를 적용한 상품으로 대출 신규일로부터 5년까지 연 3.90%(2018년 3월 28일 현재 주택금융공사 매입금리(기준금리) 3.75%+가산금리 0.15%)를 적용합니다. 이후 매 5년 주기 변동 시점에 연 3.30%(2018년 3월 28일 현재 U-보금자리론 10년 만기 대출 금리 3.40%(기준금리)-가산금리 0.10%포인트)을 적용합니다.

 

중기 고정금리 대출 기간은 5년 또는 7년 중 택할 수 있습니다. 장기 고정금리 대출, 금리고정형 대출, 금리조정형 대출 기간은 최소 10년~최장 30년입니다. 거치 기간은 비거치식 또는 1년(월단위 불가) 지정이 가능합니다. 원(리)금 균등분할 상환 방식이지만, 예외적으로 5년 만기상품은 전체 대출금의 75%이내(거치식 80%)에서, 7년 만기상품은 전체 대출금의 65%이내(거치식 70%)에서 만기일시 상환금액을 지정할 수 있습니다.  ☞ 상세 가이드 바로 가기

 

▶신한은행 영업점을 통한 「플러스모기지론」 : 본인 명의의 다가구주택을 제외한 아파트·빌라·연립주택·다세대주택을 담보로 제공하고, 담보대출용 신용보험증권을 발급받는 이용고객이 대출한도 산정 때 공제되는 소액보증금 해당액에 대한 모기지신용보험 가입으로 대출한도를 늘릴 수 있는 복합 담보형태의 대출 상품입니다. 대출한도는 최대 LTV(주택담보인정비율) 범위 내입니다. 대출 금리는 고정금리, 변동금리, 혼합금리 중 택할 수 있습니다.

 

대출 금리는 신규일로부터 5년 고정금리 납부 후 COFIX 기준 변동금리로 자동 변경됩니다. 일례로 아파트 및 아파트 외 주택담보, 비거치식, 분할상환방식, 대출금액 2억 원, 대출기간 30년, 신용등급 3등급 이용고객인 경우(2018년 4월 23일 현재 우대금리 연 1.10%포인트 적용 때) 5년 금융채 기준 고정금리는 연 최저 3.79%~최고 4.89%, 신규 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.27%~최고 4.37%, 잔액 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.18%~최고 4.28%를 적용합니다. 대출 기간이 10년 이내인 경우에는 만기일시 상환 방식을, 30년 이내일 경우에는 원금 균등분할 상환 방식을 적용합니다. 원금 균등분할 상환 방식 이용고객은 30년 전체 이용 기간 중 거치 기간을 1/3 이내인 10년까지 지정할 수 있습니다. ☞ 상세 가이드 바로 가기

 

▶신한은행 영업점을 통한 「신한 금리상한모기지론」 : 본인 명의의 주택을 담보로 제공한 이용고객(제3자 담보 포함)이 3개월 CD(양도성예금증서) 직전 3일 영업일 평균금리를 적용하고 금리옵션을 연계해 대출할 수 있는 상품입니다. 금리옵션 약정 기간에는 옵션 프리미엄(옵션 가산금리, Cap(금리상한) 금리)을 추가로 납부하고, CD금리가 하락하면 하락한 금리를 적용하고 CD금리가 상승해도 최초 대출 금리를 초과하지 않는 것이 특징입니다.

 

대출한도는 담보기준가격×정규담보비율-선순위채권(선순위설정금액+선순위임차보증금+소액보증금)의 계산방식으로 산정합니다. 대출한도를 증액해 받으려는 모기지신용보험(MCI) 가입고객은 담보기준가격×정규담보비율-선순위채권+소액보증금공제액의 계산방식을 적용해 대출한도를 산정합니다.

 

일례로 아파트 및 아파트 외 주택담보, 비거치식, 분할상환방식, 대출금액 2억 원, 대출기간 30년, 신용등급 3등급 이용고객인 경우 2018년 4월 23일 현재 대출 금리는 CD+3.2%+기간별 옵션프리미엄으로 구성됩니다. 담보대출 약정 기간은 최소 10년~최장 30년이며, 거치 기간은 3년 또는 5년 중 택할 수 있습니다. 원금 균등분할 또는 원금 불균등분할 방식으로 상환하지만, 담보대출 약정 금액의 50% 이내에서 만기일시 상환도 가능합니다. ☞ 상세 가이드 바로 가기 <계속> 

▶신한은행 「주택·부동산담보대출」 상품 개요
● 상품 명칭 : 「신한주택대출(아파트)」「아낌e-보금자리론」「신한주택대출」「Tops 부동산대출」

                   「내집마련 유동화적격대출」「플러스모기지론」「신한 금리상한모기지론」

● 신청 방법 : 신한은행 홈페이지(www.shinhan.com) 또는 신한S뱅크 앱 및 은행 각 영업점

● 대출 대상 : 본인 명의 주택·부동산 소유자

● 대상 주택 : 아파트, 주상복합아파트, 단독·다가구·다세대주택, 연립, 빌라, 주거 면적이 1/2이상인 상가주택

● 대출 한도 : 최대 5억 원(부동산 감정가격의 최대 70% 이내)

● 대출 금리 : 연 최저 3.17%~최고 4.27%(신규 COFIX 변동금리 기준 2018.4.23 현재)

                   신한은행 주택·부동산담보대출 상품 실시간 금리 확인 ☞ 바로 가기

● 우대 금리 : 연 최고 1.2%포인트

● 연체 금리 : 연 최고 15%포인트

● 대출 기간 : 최소 10년 6개월~최장 30년

● 거치 기간 : 최대 10년 이내 이용 기간 중 1/3까지 지정 가능

● 상환 방식 : 원(리)금 균등분할 상환 또는 만기일시 상환

● 특기 사항 : ① 담보주택 중 아파트 담보 주택대출 고객에 한해 0.1%포인트 우대금리 제공

                   ② 모기지신용보험(MCI, 은행이 보증료 부담) 가입 통해 대출한도 증액 가능

※대출 한도 및 대출 금리, 거치 기간은 「신한주택대출(아파트)」, 대상 주택 및 상환 방식은 「신한주택대출」 기준입니다.

※우대 금리는 「Tops 부동산대출」 기준입니다,
※아파트 외 담보 종류에 따라 취급상품별 대출 금리와 상환 방식 등에 약간의 차이가 있습니다.
※「신한주택대출」 및 「Tops 부동산대출」은 원(리)금 균등분할 외 만기일시 방식으로도 상환 가능합니다.
※원금 균등분할 상환은 매달 원금을 동일하게 상환해 매달 약정 이자를 합한 상환금액이 줄어드는 방식입니다.
※원리금 균등분할 상환은 원금과 이자를 합한 상환금액을 매달 동일하게 상환하는 방식입니다.

※만기일시 상환은 대출 후 매월 원금에 대한 이자만 납입하고 최종 대출 반환일에 마지막 이자와 원금을 함께 납입하는 방식입니다.

※특기 사항은 「플러스모기지론」, 「내집마련 유동화적격대출」 기준입니다.
※대출 한도와 대출 금리는 차주 신용등급, 담보대출 기간, 은행 거래 실적 등에 따라 차등 적용됩니다.

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