신한은행 「주택·부동산담보대출」 7개 상품 완벽 분석③

# 신한은행 「플러스모기지론」「신한 금리상한모기지론」 상세 가이드

▒ 신한은행 「플러스모기지론」 가이드 ▒

▶신한은행 영업점을 통한 「플러스모기지론」 : 본인 명의의 다가구주택을 제외한 아파트, 빌라, 연립주택, 다세대주택을 담보로 제공하고, 담보대출용 신용보험증권을 발급받는 이용고객이 대출한도 산정 때 공제되는 소액보증금 해당액에 대한 모기지신용보험(MCI) 가입으로 대출한도를 늘릴 수 있는 복합 담보형태의 대출 상품입니다. 이 상품은 서울보증보험의 보증적격자에 한해 제공됩니다. 대출한도는 담보기준가격×정규담보비율-선순위채권＋소액보증금공제액의 계산방식으로 산정하고, 최대 주택담보인정비율(LTV) 범위 내입니다. 정규담보비율은 40%~70%로 대출기간 및 투기지구와 투기과열지구 등 지역별로 다릅니다. 

 

대출 금리는 고정금리, 변동금리, 혼합금리 중 택할 수 있습니다. 대출 금리는 신규일로부터 5년 고정금리 납부 후 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 기준 변동금리로 자동 변경됩니다. 일례로 아파트 및 아파트 외 주택담보, 비거치식, 분할상환방식, 대출금액 2억 원, 대출기간 30년, 신용등급 3등급 이용고객인 경우(2018년 4월 23일 현재 우대금리 연 1.1%포인트 적용 때) 5년 금융채 기준 고정금리는 연 최저 3.79%~최고 4.89%(기준금리 2.64%+가산금리 2.25%포인트)를 적용합니다. 금융채 금리는 금융투자협회(www.kofia.or.kr)가 고시하는 AAA등급 금융채유통수익률로 전주 최종영업일 전 영업일 종가를 적용합니다.

같은 고객이 변동금리를 이용할 경우 신규 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.27%~최고 4.37%(기준금리 1.82%+가산금리 2.55%포인트)를, 잔액 COFIX 기준 변동금리는 연 최저 3.18%~최고 4.28%(1.78%+2.50%포인트)를 적용합니다. COFIX는 대출 실행일 직전 영업일 전국은행연합회에 최종 고시되어 있는 신규취급액기준 COFIX 또는 잔액기준 COFIX 중 고객이 약정을 할 때 선택한 금리를 적용합니다. 이용고객별 최종 적용금리는 차주 신용등급, 담보대출 조건, 은행 거래 실적 등에 따라 가산 금리와 우대 금리가 가감되어 적용됩니다. 소유권 이전 접수일부터 근저당 설정 접수일까지 3개월 이내인 경우 주택금융신용보증기금 출연료(0.01%~0.21%포인트)가 이용고객 대출 금리에 가산됩니다.

 

신한은행은 플러스모기지론 이용고객에게 우대금리로 연 최고 1.1%포인트를 제공합니다. 공과금(지로)·관리비·급여·인터넷과 폰뱅킹 포함한 S뱅크 이체(연 최고 0.5포인트), 신한카드 사용 실적(신한은행 결제계좌 3개월 50만 원 이상 0.2%포인트), 체크카드 사용 실적(신한은행 결제계좌 3개월 50만 원 이상 0.1%포인트), 예금·적금·청약저축·연금신탁 잔액 30만 원 이상 계좌 보유 때(0.1%포인트), 대출 실행년도에 거치 기간이 끝나는 경우를 포함한 즉시분할 상환대출 이용고객(0.2%포인트), 아파트 담보 제공 때(0.1%포인트) 등으로 세분화해서 해당 실적이 있는 이용고객에게 우대금리를 제공합니다.

 

대출 기간에 따라 상환 방식이 다릅니다. 대출 기간이 10년 이내일 경우에는 만기일시 상환 방식을, 30년 이내일 경우에는 원금 균등분할 상환 방식을 적용합니다. 원금 균등분할 상환 방식 이용고객은 30년 전체 이용 기간 중 원금 상환 없이 이자만 내는 기간(거치 기간)을 1/3 이내인 10년까지 지정할 수 있습니다. 단, 이용고객이 여신심사 가이드라인 기준을 충족시키지 못했을 경우에는 거치 기간은 1년 지정만 가능합니다.

 
대출 실행 이후 수입인지대금(인지세) 등의 부대비용과 약정한 기일 이전에 대출금을 상환하는 경우 중도상환 해약금을 부과합니다. 중도상환해약금은 중도상환금액×중도상환해약금률(1.4%)×(대출잔여일수/대출기간)의 계산방식으로 부과금액을 산정합니다. 단, 대출잔여일수 및 대출기간은 3년을 초과하더라도 3년으로 정합니다. 

대출에 따른 연체 금리는 연 최고 15%포인트입니다. 차주별 대출 금리(약정 이자)에다 1개월 이내 연 6%포인트, 1개월 이상~3개월 이하 연 7%포인트, 3개월 초과 연 8%포인트 등 연체기간별로 가산금리를 구분하여 부과합니다. 단, 유동성 한도 대출은 연체 기간에 상관없이 6%포인트를 적용합니다. 유동성 한도 대출은 입·출금이 자유로운 통장에 일정한 한도를 부여하고, 약정기일(만기일)까지 입·출금하면서 사용하는 마이너스 통장 대출로 이해하면 되겠습니다.

 

마이너스 통장은 필요한 금액만큼 마이너스(-)로 한도를 설정해두고 그 금액까지 내 통장 잔고가 마이너스로 표시되어 필요할 때 쓰고 자금 여유가 생기면 그때그때 상환할 수 있는 대출 방식입니다. 플러스모기지론 이용고객이 유동성 한도 대출을 받았다면 매달 정한 날에 사용한 금액(마이너스 금액 총액)에 대한 약정 이자율(6%포인트×사용일수)이 적용됩니다. 유동성 한도 대출은 원하는 금액을 한번에 빌려 쓰는 '통장 건별 대출'과 대조되는 용어입니다.

 

신한은행은 플러스모기지론 이용고객에게 대출금 5,000만 원 초과 때 대출 금액별 인지세를 차등 부과하고 있습니다. 단, 대출금 5,000만 원까지 인지세는 부과하지 않습니다. 인지세는 이용고객과 은행이 절반씩 부담합니다. 일례로 대출금이 5,000만 원 이상~1억 원 이하인 경우라면 인지세 7만 원의 절반인 3만5,000원을, 1억 원 이상~10억 원 이하인 경우라면 인지세 15만 원의 절반인 7만5,000원을 각각 부담합니다.

플러스모기지론 근저당권 설정비 중 설정 등기와 관련하여 발생하는 등록면허세, 지방세, 등기신청수수료 및 법무사수수료는 은행이, 국민주택채권매입비 및 감액·말소 등기와 관련하여 발생하는 비용은 이용고객이 각각 부담합니다. 플러스모기지론 이용고객은 신한은행 영업점을 방문하여 등기부등본, 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통, 인감도장, 주민등록증, 등기권리증, 소득증빙자료 등 관련서류를 제출해야 대출 진행이 가능합니다. 이용고객이 급여소득자인 경우라면 근로소득원천징수영수증, 급여명세서 사본, 급여이체통장을, 개인사업자인 경우라면 세무서에서 발급한 소득금액증명원 등을 소득증빙자료로 제출하면 됩니다.

 

신한은행에서 판매하는 플러스모기지론 이용고객은 금융기관 신용관리대상자 등 신한은행에서 정한 여신 부적격 사유를 가진 경우에는 대출이 제한될 수 있다는 점, 대출 만기경과 후 미상환 때 대출 잔액에 대한 연체이자 미납 및 연체 등으로 인해 신용정보 관리대상자 등록 등의 불이익을 받을 수 있다는 점을 미리 유의하고 있어야 합니다.  

▶신한은행 「플러스모기지론」 상품 개요
● 대출 대상 : 본인 명의 주거형 부동산 담보 소유자로 담보대출용 신용보험증권을 발급받은 개인
● 대상 주택 : 아파트·빌라·연립주택·다세대주택(다가구주택 제외) 
● 대출 한도 : 담보기준가격×정규담보비율-선순위채권＋소액보증금공제액(최대 주택담보인정비율 범위 내) 
● 대출 금리 : 연 최저 3.27%~최고 4.37%(신규 COFIX 변동금리 기준 2018.4.23 현재) 

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● 우대 금리 : 연 최고 1.1%포인트
● 연체 금리 : 연 최고 15%포인트
● 대출 기간 : 최소 10년~최장 30년

● 거치 기간 : 30년 이용고객 대상 대출 기간 1/3인 10년까지 지정 가능
● 상환 방식 : 만기일시 상환(10년 이내 이용고객)·원금 균등분할 상환(30년 이내 이용고객)
● 필요 서류 : 등기부등본, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장, 주민등록증, 등기권리증, 소득증빙자료

● 특기 사항 : ① 담보주택 중 아파트 담보 주택대출 고객에 한해 0.1%포인트 우대금리 제공

                   ② 서울보증보험의 모기지신용보험(MCI) 보증적격자에게만 제공
※만기일시 상환은 대출 후 매월 원금에 대한 이자만 납입하고 최종 대출 반환일에 마지막 이자와 원금을 함께 납입하는 방식입니다.

※원금 균등분할 상환은 매달 원금을 동일하게 상환해 매달 약정 이자를 합한 상환금액이 줄어드는 방식입니다.
※대출 한도와 대출 금리는 차주 신용등급, 담보대출 기간, 은행 거래 실적 등에 따라 차등 적용됩니다. 

▒ 신한은행 「신한 금리상한모기지론」 가이드 ▒

▶신한은행 영업점을 통한 「신한 금리상한모기지론」 : 본인 명의의 주택을 담보로 제공한 이용고객(제3자 담보 포함)이 3개월 CD(양도성예금증서·Certificate of Deposit : 은행이 발행한 양도 가능한 무기명 정기예금증서) 직전 3일 영업일 평균금리를 적용하고 금리옵션을 연계해 대출할 수 있는 상품입니다. 금리옵션 약정 기간에는 옵션 프리미엄(옵션 가산금리, Cap(금리상한) 금리)을 추가로 납부하고, CD금리가 하락하면 하락한 금리를 적용하고 CD금리가 상승해도 최초 대출 금리를 초과하지 않는 것이 특징입니다. 

 

금리옵션 상품인 Cap을 이용, 고객의 대출 금리 상한선을 설정해 대출 금리가 오를 때에는 상한선까지만, 내릴 때에는 내린 금리 그대로를 내면 되는 상품입니다. 신한 금리상한모기지론은 신한은행과 이용고객이 금리상한계약거래 약정에 의거, 파생상품을 별도로 계약한 방식을 적용한 대출 상품입니다. 

 

대출한도는 담보기준가격×정규담보비율-선순위채권(선순위설정금액+선순위임차보증금+소액보증금)의 계산방식으로 산정합니다. 정규담보비율은 40%~70%로 대출기간 및 투기지구와 투기과열지구 등 지역별로 다릅니다. 대출한도를 증액해 받으려는 모기지신용보험(MCI) 가입고객은 담보기준가격×정규담보비율-선순위채권+소액보증금공제액의 계산방식을 적용해 대출 한도를 산정합니다. 서울보증보험의 보증부적격자가 아닌 경우에 한해 대출한도를 늘려 대출을 받을 수 있습니다. 

 

일례로 아파트 및 아파트 외 주택담보, 비거치식, 분할상환방식, 대출금액 2억 원, 대출기간 30년, 신용등급 3등급 이용고객인 경우 대출 금리는 2018년 4월 23일 현재 CD+3.2%+기간별 옵션프리미엄으로 구성됩니다. 이용고객별 최종 적용금리는 차주 신용등급, 담보대출 조건, 은행 거래 실적 등에 따라 가산 금리와 우대 금리가 가감되어 적용됩니다.  

 

신한은행은 신한 금리상한모기지론 이용고객에게 거래 실적에 의한 우대금리로 연 최고 0.6%포인트를 제공합니다. 아파트 관리비 자동이체 고객 및  공과금(지로) 자동이체 고객(이상 최근 3개월내 이체실적 1회 이상 0.1%포인트씩 제공), 카드결제계좌가 신한은행인 신용카드(신한카드) 이용고객(최근 3개월 사용실적 50만 원 이상 0.2%포인트. 단 체크카드 소지 때는 0.1%포인트이며 신용카드와 중복 적용 불가), 급여이체 고객(최근 3개월 내 1회 50만 원 이상 입금 확인되는 경우 0.2%포인트), 예금(1년제)·연금신탁 가입고객(0.1%포인트), S뱅크 포함 VM뱅킹 가입고객(최근 3개월 내 이체실적이 있는 경우 0.1%포인트), 마이홈앤론 주택담보대출 이용고객(0.1%포인트)을 대상으로 제공합니다.

 

그밖에도 거래 실적이 우수한 우량 고객에게 0.2%포인트, 즉시분할 상환대출 고객에게 0.3%포인트, 원금 상환 없이 이자만 내는 기간(거치 기간)이 1년 이하인 분할상환 대출고객에게 0.15%포인트(단, 대출 실행년도에 거치 기간이 끝나는 경우에는 0.3%포인트)의 우대금리를 제공합니다.   

 

담보대출 약정 기간은 최소 10년~최장 30년입니다. 거치 기간은 3년 또는 5년 중 택할 수 있습니다. 대출금 상환 방법은 원금 균등분할 상환 방식 또는 원금 불균등분할 상환 방식을 적용합니다. 약정 금액의 50% 이내에서 만기일시 상환도 가능합니다. 대출 실행 이후 수입인지대금(인지세) 등의 부대비용과 약정한 기일 이전에 대출금을 상환하는 경우 중도상환 해약금을 부과합니다. 중도상환해약금은 중도상환금액×중도상환해약금률(1.4%)×(대출잔여일수/대출기간)의 계산방식으로 부과금액을 산정합니다. 단, 대출잔여일수 및 대출기간은 3년을 초과하더라도 3년으로 정합니다.

 

대출에 따른 연체 금리는 연 최고 15%포인트입니다. 차주별 대출 금리(약정 이자)에다 1개월 이내 연 6%포인트, 1개월 이상~3개월 이하 연 7%포인트, 3개월 초과 연 8%포인트 등 연체기간별로 가산금리를 구분하여 부과합니다. 단, 유동성 한도 대출은 연체 기간에 상관없이 6%포인트를 적용합니다. 유동성 한도 대출은 입·출금이 자유로운 통장에 일정한 한도를 부여하고, 약정기일(만기일)까지 입·출금하면서 사용하는 마이너스 통장 대출로 이해하면 되겠습니다.

 

마이너스 통장은 필요한 금액만큼 마이너스(-)로 한도를 설정해두고 그 금액까지 내 통장 잔고가 마이너스로 표시되어 필요할 때 쓰고 자금 여유가 생기면 그때그때 상환할 수 있는 대출 방식입니다. 신한 금리상한모기지론 이용고객이 유동성 한도 대출을 받았다면 매달 정한 날에 사용한 금액(마이너스 금액 총액)에 대한 약정 이자율(6%포인트×사용일수)이 적용됩니다. 유동성 한도 대출은 원하는 금액을 한번에 빌려 쓰는 '통장 건별 대출'과 대조되는 용어입니다.

 

신한은행은 신한 금리상한모기지론 이용고객에게 대출금 5,000만 원 초과 때 대출 금액별 인지세를 차등 부과하고 있습니다. 단, 대출금 5,000만 원까지 인지세는 부과하지 않습니다. 인지세는 이용고객과 은행이 절반씩 부담합니다. 일례로 대출금이 5,000만 원 이상~1억 원 이하인 경우라면 인지세 7만 원의 절반인 3만5,000원을, 1억 원 이상~10억 원 이하인 경우라면 인지세 15만 원의 절반인 7만5,000원을 각각 부담합니다.

신한 금리상한모기지론 근저당권 설정비 중 설정 등기와 관련하여 발생하는 등록면허세, 지방세, 등기신청수수료 및 법무사수수료는 은행이, 국민주택채권매입비 및 감액·말소 등기와 관련하여 발생하는 비용은 이용고객이 각각 부담합니다. 신한 금리상한모기지론 이용고객은 신한은행 영업점을 방문하여 본인확인서류, 소득증빙서류, 담보물 근저당설정 관련서류를 제출해야 대출 진행이 가능합니다. 이용고객이 급여소득자인 경우라면 근로소득원천징수영수증, 급여명세서 사본, 급여이체통장을, 개인사업자인 경우라면 세무서에서 발급한 소득금액증명원 등을 소득증빙자료로 제출하면 됩니다.

 

신한은행에서 판매하는 신한 금리상한모기지론 이용고객은 금융기관 신용관리대상자 등 신한은행에서 정한 여신 부적격 사유를 가진 경우에는 대출이 제한될 수 있다는 점, 대출 만기경과 후 미상환 때 대출 잔액에 대한 연체이자 미납 및 연체 등으로 인해 신용정보 관리대상자 등록 등의 불이익을 받을 수 있다는 점, 은행 필요에 따라 화재보험료가 추가될 수 있다는 점을 미리 유의하고 있어야 합니다. [끝]

▶신한은행 「신한 금리상한모기지론」 상품 개요
● 대출 대상 : 본인 명의 주택 소유자
● 대상 주택 : 아파트와 아파트 외 주거형 부동산
● 대출 한도 : 담보기준가격×정규담보비율-선순위채권 
● 대출 금리 : CD(양도성예금증서)+3.2%+기간별 옵션프리미엄(신용등급 3등급 이용고객 기준 2018.4.23 현재) 

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● 우대 금리 : 연 최고 0.6%포인트
● 연체 금리 : 연 최고 15%포인트
● 대출 기간 : 최소 10년~최장 30년

● 거치 기간 : 3년 또는 5년 중 선택 가능
● 상환 방식 : 원금 균등분할 상환·원금 불균등분할 상환(약정 금액 50% 이내에서 만기일시 상환도 가능)
● 필요 서류 : 본인확인서류, 소득증빙서류, 담보물 근저당설정 관련서류

● 특기 사항 : ① 담보주택 중 아파트 담보 주택대출 고객에 한해 0.1%포인트 우대금리 제공

                   ② 3개월 CD 직전 3일 영업일 평균금리를 적용하고 금리옵션을 연계한 대출 상품
※원금 균등분할 상환은 매달 원금을 동일하게 상환해 매달 약정 이자를 합한 상환금액이 줄어드는 방식입니다.

※원금 불균등분할 상환은 매달 이자만 상환한 후 매 1년마다 원금 20% 또는 30%를 상환하는 방식입니다.

※만기일시 상환은 대출 후 매월 원금에 대한 이자만 납입하고 최종 대출 반환일에 마지막 이자와 원금을 함께 납입하는 방식입니다.

※대출 한도와 대출 금리는 차주 신용등급, 담보대출 기간, 은행 거래 실적 등에 따라 차등 적용됩니다.

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